دو دهه گذشته جهش‌های پی‌در پی در بازار مسکن ثبت شده است که اوج این جهش‌ها در اردیبهشت سال ۹۸ و ۹۹ بوده که رشد متوسط قیمت مسکن بیش از ۱۰۰ درصد شده بود. درواقع در اردیبهشت ماه ۱۳۹۸ و همچنین آبان ماه ۱۳۹۹ در تهران قیمت مسکن به ترتیب رشد ۱۱۲ درصدی و ۱۱۸ درصدی نسبت به ابتدای سال داشته است. اما سرعت جهش قیمت مسکن بعد از سال ۹۹ کاهش تدریجی را تجربه کرده و این سرعت دیگر به ۱۰۰ درصد نرسیده است. در ابتدای سال ۱۴۰۰ کمترین جهش متوسط قیمت مسکن با عددی کمتر از ۲۰ درصد ثبت شده است. در ابتدای سال گذشته سرعت رشد قیمت مسکن به طور میانگین حدود ۱۵ درصد بود. به این ترتیب از سال ۹۹ تا ۱۴۰۱ سرعت جهش قیمت مسکن کاهش ۸۰ درصدی را نشان می‌دهد. اطلاعات مرکز آمار از بازار مسکن حاکی از تداوم کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ است. براساس جدیدترین آمار بازار مسکن که مربوط به اردیبهشت امسال است نرخ تورم ماهانه مسکن در این ماه ۱.۸ بوده است که نسبت به فروردین ۰.۱ درصد کاهش دارد، همچنین تورم نقطه به نقطه عدد ۳۸.۵ را ثبت کرده است که نسبت به ماه قبل از کاهش ۰.۶درصدی خبر می‌دهد. در بازار اجاره نیز نرخ تورم ماهانه و نقطه به نقطه کاهنده بوده است به این ترتیب که تورم ماهانه اردیبهشت ۱.۷ درصد بوده که نسبت به فروردین ۰.۱ درصد کاهش و تورم نقطه به نقطه ۳۸.۳ درصد بوده که نسبت به ماه گذشته ۰.۶ درصد کاهش یافته است.

نکته مهم در بررسی روند بازار مسکن کاهش کمتر سرعت رشد قیمت اجاره بها نسبت به قیمت فروش مسکن است. با وجود جهش‌های بیش از ۱۰۰ درصد سرعت رشد قیمت مسکن، اما سرعت رشد اجاره در این زمان‌ها کمتر از ۳۰ درصد است. درواقع درحالی که در اردیبهشت ماه ۹۸ و همچنین آبان‌ماه ۹۹ خانوار تهرانی به ترتیب با رشد ۱۱۲ درصدی و ۱۱۸ درصدی رشد قیمت مسکن مواجه بوده است رشد اجاره بهای مسکن در تهران با نزدیک به ۹۰ درصد اختلاف، به ترتیب ۲۲ و ۲۹ درصد بوده است.

یکی از دلایل افزایش قیمت اجاره بها در دو سال اخیر، از نظر کارشناسان بازار مسکن، جاماندن تورم اجاره بها از تورم قیمت مسکن است. قیمت اجاره بها به نسبت جهش‌های قیمت مسکن جهش نیافته و به همین دلیل اکنون این شاخص در حال ترمیم این جاماندگی است. اما با توجه به فشارهای مالی اجاره بر خانوار مستأجر، اجرای راهکارهایی برای کنترل قیمت اجاره و جلوگیری از جهش آن ضروری است که دولت در این راستا طرح‌هایی را در دست اجرا دارد. در سال ۱۴۰۰، ۶۸.۳۴ درصد از خانوارهای شهری دارای واحد مسکونی ملکی و ۲۳.۱۶ درصد از خانوارهای شهری دارای واحد مسکونی اجاره‌ای بوده است. بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی حدود ۶ میلیون خانوار کشور با جمعیتی حدود ۲۰ میلیون نفر مستأجر هستند و با توجه به اینکه این اقشار عموماً دهک‌های متوسط و پایین جامعه هستند افزایش هزینه اجاره شرایط مالی آنان را بشدت تحت تأثیر قرار می‌دهد. بنابر آمار سهم هزینه مسکن در هزینه خانوار درتهران حدود ۵۰ درصد و در شهرهای دیگر نزدیک به ۴۰ درصد است. آمار نشان می‌دهد جهش قیمت اجاره بها در شهرهای دیگر و بخصوص در شهرهای کوچک نسبت به تهران بیشتر بوده و علت آن عرضه کمتر واحد اجاره‌ای در شهرهای کوچک است. در واقع در شهرهای کوچک، هزینه اجاره بها مانند شهر تهران چشمگیر نیست و ازآنجا که در شهرهای کوچک میزان رشد قیمت مسکن بشدت کمتر از شهرهای بزرگ است، خرید مسکن به قصد اجاره دادن در مقایسه با این اقدام در شهرهای بزرگ به صرفه نیست و در شهرهای کوچک با مشکل عرضه املاک استیجاری مواجهیم. به همین دلیل رشد قیمت اجاره در سال‌های اخیر و همزمان با کاهش تولید و عرضه مسکن در شهرهای کوچک بالاتر رفته است. فعالان بازار مسکن معتقدند در مدیریت بازار اجاره بها توجه به شهرهای کوچک نیز ضروری است.

ساماندهی بازار مسکن و اجاره

ساماندهی بازار مسکن و اجاره همزمان با نهضت ملی مسکن در دولت پیگیری می‌شود. در این طرح مهمترین محور نظارت بر فعالیتها در این بازار است. بیشترین فعالیت بازار مسکن در بنگاه‌های معاملات املاک رقم می‌خورد به همین دلیل محور طرح ساماندهی بازار مسکن بر ساماندهی مشاوران املاک و نظارت بر عملکرد آنها است. می‌توان گفت دولت در این طرح به دنبال تنظیم گری بازار اجاره مسکن است تا بازار اجاره قانون محور شود. محور اصلی این طرح مدیریت و کنترل عوامل اصلی است که بر بازار مسکن تأثیر می‌گذارند؛ از جمله این عوامل قیمت ملک است، بر اساس طرح دولت یک سامانه‌ای پیش‌بینی شده است که باید قیمت واقعی روز هر پلاک مسکونی تعیین و اعلام شود این قیمت‌گذاری در بازار املاک برای اولین بار این صورت خواهد گرفت.

 در این طرح پیش‌بینی شده تا مردم بتوانند با پلتفرمی که سامانه املاک و اسکان طراحی کرده معاملات اجاره و خرید و فروش مسکن را در این پلتفرم ثبت کنند و دیگر بابت معاملات هزینه به مشاوران املاک نپردازند. از سوی دیگر بر اساس این طرح تعرفه مشاورین املاک از قیمت ملک و اجاره بهای آن جدا شده و برای آن مکانیزم دیگری پیش‌بینی شده است. بدین ترتیب دیگر بحث تعارض منافع پیش نمی‌آید. همچنین بر اساس این طرح کسانی که قراردادهای اجاره دو یا سه ساله می‌بندند یا قراردادهای اجاره را تمدید می‌کنند  یا خانه‌های خود را به خانواده‌های دارای دو و سه فرزند اجاره می‌دهند، از تسهیلاتی بهره‌مند خواهند شد.

اخذ مالیات از خانه‌های خالی و شناسایی این خانه‌ها بخش دیگری از طرح دولت برای ساماندهی بازار اجاره است. البته در این طرح حذف مالیات از اجاره‌بها پیش‌بینی شده است در صورت تصویب این طرح در مجلس انتظار این است که هزینه‌های اجاره کاهش یابد. مالیات بر زمین‌های بایر نیز در طرح ساماندهی بازار مسکن پیش‌بینی شده است. با توجه به جهش‌های قیمت زمین و تأثیر ۷۰ درصدی آن بر قیمت نهایی مسکن، مالیات بر نگه داشتن زمین می‌تواند احتکار زمین را کاهش دهد و عرضه زمین برای ساخت و ساز را به صرفه و افزایش دهد. علاوه بر اینها موارد دیگری نیز در این طرح به صورت غیرمستقیم بر نرخ اجاره اثرگذار است، به این صورت که یا منجر به افزایش ساخت و ساز خواهند شد یا با کاهش ریسک و هزینه‌های اجاره دهی ملک، مالکان بیشتری را ترغیب به اجاره ملک خود خواهد کرد. انتظار این است که با اجرای طرح‌های ساماندهی، آشفتگی قیمتی در بازار مسکن و اجاره کنترل شود.